摘要：编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度九大指标，剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行...
编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度九大指标，剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行的房企，传递行业正能量。
作者 | 筱纳
出品 | 焦点财经
11月11日，在房地产市场情绪持续低迷的状态下，保利发展“打头阵”， 拟发行20亿中期票据，业内人士称，保利发展让备受资金煎熬的房企们看到了曙光。
2021年，房企似乎提前过了冬，然而对有战略定力的企业来说，能以稳健的经营穿越行业周期，逆势扩张，保利发展正是如此。
如何跨越周期？焦点财经从财务安全、成长能力和运营能力三大维度视角，根据三道红线、销售增长率、营收增长率、净利润率、存货周转率、三费率和ROE等9大指标进行综合分析，来看保利发展的激荡之路。
保利激荡指数
作为老牌央企，保利发展向来是是TOP5房企中的“全能选手”，财务尤其稳健，2020年是TOP5房企中唯一一家“三条红线”全部达标的房企。
2021年保利持续保持一贯良好的财务基本面，财报显示，保利净负债率58.73%、扣除预收账款的资产负债率66.24%、现金短债比1.93倍，抗风险能力提升，维持着低杠杆水平。
在融资不断收缩的情况下，保利在2021年半年报中提到，发行公司债75亿、中期票据50亿，平均融资成本为3.62%。截至报告期末，有息负债规模为3341亿元，有息负债综合成本约4.70%，较去年下降7个基点，处于行业较低水平。
融资现金流方面，上半年保利发展实现回笼金额2556亿元，回笼率为89.62%。在手现金充裕，为1554亿元，货币资金占总资产比重为11.24%。
保利发展认为，房企之间的信用利差在加大，拥有较好财务基本面的公司，仍然获得金融机构的积极支持，融资成本仍有下行空间。
事实证明了这一点。11月11日，保利公告表示拟发行20亿5年期中期票据用于偿还到期银行贷款，实现低成本债务置换，评级机构评价称“在房企供给端杠杆持续压缩、部分民营房企信用风险爆发背景下，保利抢抓低成本资源，融资优势明显”
在销售规模上，上半年保利居于行业前五，央企第一，实现签约金额2852亿元，同比增长27%，存货周转率为0.08；城市深耕效果显现，利发展38个核心城市销售贡献达77%。
11月中旬，保利发展发布了前三季度业绩，数据也颇为亮眼。前10个月，保利签约金额为4602.04亿元，同比上升8.86%；签约面积2861.68万平方米，同比增加0.18%。
前三季度，保利发展累计营业收入1383.87亿元，同比增长17.87%；归属于上市公司股东的净利润135.83亿元，同比增长2.88%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润132.09亿元，同比增长2.6%，公司加权平均净资产收益率7.31%。
规模前三与拿地前三
2017年，宋广菊立下FLAG以来，保利由守转攻。销售额提升，拿地激进，当年拿地金额2765亿元，占销售额近九成，土地储备由2016年的6344万平方米快速增长至9089万平方米。
宋广菊希望能带领保利进入行业规模排名的前三。当然，她也知道这并不容易。尤其是当硬币的另一面展现出来时——保利现金流首次由正转负、债务增加，作为央企地产的代表企业，保利地产还是将稳健和安全摆在了第一位。保利便赶紧再踩一脚刹车，放缓销售和拿地。在攻与守之间、高杠杆和低杠杆之间掌握平衡点。
根据焦点财经按照激荡模型测算，保利2021年上半年的安全指数为125，仅略低于中海、华润、招商这三家央企。
不过，保利冲刺行业规模前三的雄心仍在。仅今年10月，保利便斥资80亿拿地，在行业中排名第三，获得了一次补仓规模的“前三”。
房企纷纷“节衣缩食”后，全国土拍市场一度迎来寒潮。而对于积蓄丰厚的保利来说，别人后退时正是自己前进时。
2021年保利拿地势头颇猛，在多地土拍市场积极举牌。最新数据显示，保利披露新增8个房地产项目，分别涉及合肥、扬州、盐城、常州、天津、福州，累计增加总用地面积485719平方米，仅10月份，拿地金额为79.6亿元。
而今年上半年，保利发展在12个城市拿地22宗，根据克而瑞上半年新增土地榜，保利新增土地建面1682.8万平方米，位列房企第三。根据中指研究院数据，保利发展前10月拿地面积共1424万平米，10月依旧排名第3名。
保利在土拍市场拿地频繁，溢价率也相对合理。根据评级机构测算，上半年保利拿地金额中集中供地占比42.6%，一批集中供地中拿地平均溢价率15%，与22城基本持平；二轮集中供地新增地块6成底价成交，平均溢价率12%。
三批集中供地规则改变，保利或将迎来更多优质拿地机会。
“多面”保利
今年保利发展有两个引人注目的消息，一个是保利地产终于改名为保利发展，一个是保利核心管理层的交接，业界不禁期待，新一任管理层能否实现保利规模重回前三的夙愿。
2021年，保利地产原董事长宋广菊因年龄原因辞去公司董事长、董事职务，总经理刘平接任董事长职务，原保利国际控股有限公司总会计师王一夫担任公司财务总监，就此保利产生了新一届管理团队的核心班底。
刘平上任不足一周，8月保利发布公告，公司实际控制人累计增持50万股，截至2021年9月30日，刘平在内的公司相关增持主体累计增持金额达575.78万元。这一底部增持无疑彰显管理层对保利的长期信心，多家评级机构对此也给予了“买入”等积极评价。
今年保利将公司证券简称从“保利地产”正式变更为“保利发展”， 也显示了这位央企全能手的“全面”战略，以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼，“一主两翼”产业链形成协同效应。
年报显示，保利两翼业务发展迅猛，综合服务翼上，保利物业在管4.28亿方，实现营收51.53亿元，同比增长43%；不动产金融翼：基金累计管理规模近1600亿元。
地产下行周期，有着战略定力的保利，正在等待一次穿越。
